Transaction immobilière et transition énergétique : se préparer à l’obligation de rénover

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Le 26 avril 2018, le gouvernement publiait son Plan National de Rénovation Énergétique des Bâtiments (PREB). Sur les 29 millions de résidences principales que compte la France, ce dernier visait tout particulièrement les 4,8 millions de logements présentant une étiquette énergétique F ou G dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela représente plus d’un logement sur cinq (17%), selon une étude publiée par le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire.

Plus globalement, le PREB avait pour objectif de rénover énergétiquement 500 000 logements par an, dont la moitié occupés par des ménages aux revenus modestes.

La loi Énergie Climat prévoit une implication accrue des professionnels de l’immobilier

La loi Énergie Climat, promulguée en juin 2019, renforce les outils réglementaires et financiers existants pour faciliter l’atteinte de ces objectifs nationaux, et implique directement les métiers de la transaction immobilière. Cette loi établit un plan d’action pour lutter contre les passoires thermiques en trois étapes : une première d’incitation et d’information des propriétaires et des locataires, une seconde d’obligation de travaux, puis une troisième phase de sanction.

Les agents immobiliers, les conseillers bancaires ainsi que les notaires doivent en effet intégrer à leurs pratiques certains dispositifs et mesures afin d’informer et d’accompagner au mieux leurs clients dans leurs projets immobiliers :

Depuis le 1er janvier 2021, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) a été transformé en une prime ouverte à tous (propriétaires occupants, puis bailleurs et copropriétés à partir de juillet) et déclinées selon les niveaux de revenus et les travaux à réaliser. Intitulée MaPrimeRénov’, cette prime a vocation à soutenir les projets de rénovation énergétiques de qualité. Les acteurs de la transaction immobilière ont un rôle important à jouer dans sa prescription auprès de leurs clients, en particulier les agences bancaires.

Depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent réviser les loyers en zone tendue que s’ils réalisent des travaux pour atteindre au minimum la classe énergétique E. Il est de la responsabilité des agences immobilières ayant des activités de gestion locative d’en informer leurs clients bailleurs.

Dès le 1er janvier 2022, pour pouvoir vendre une passoire thermique (classe énergétique F ou G), il sera nécessaire de fournir, en plus du DPE, un audit énergétique complet du bien comportant un programme complet de travaux, une estimation du coût des travaux ainsi que les aides financières permettant de les financer.
A partir de cette date, les professionnels de l’immobilier seront également mis à contribution pour promouvoir la rénovation énergétique des biens immobiliers qui passent entre leurs mains, puisque l’ensemble des annonces immobilières devront faire figurer la performance énergétique du bien et le montant des dépenses énergétiques théoriques (chauffage et eau chaude sanitaire).

Dès le 1er janvier 2023, un critère de performance énergétique minimal devra être respecté pour l’ensemble des logements afin qu’ils puissent être qualifiés de « décents » (cf. encart). Ce seuil de performance devrait être durci à l’horizon 2025 .

Enfin, à compter du 1er janvier 2028, les biens mis en vente devront respecter une norme de performance énergétique : la consommation énergétique de l’ensemble des logements devra être inférieure ou égale à la classe E du DPE. Les professionnels de l’immobilier qui ne respecteront pas ces obligations s’exposeront à des sanctions pécuniaires.

Le projet de loi issu de la Convention Citoyenne pour le Climat viendrait renforcer l’interdiction de location des logements les plus énergivores

Cet objectif a été clairement énoncé dans les propositions faites par les 150 citoyens de la Convention Citoyenne pour le Climat (CCC) initiée en octobre 2019. Toutefois, si le projet de loi « Climat et résilience » déposé au Conseil des ministres le 10 février 2021 renforce les ambitions de la loi Énergie Climat de 2019, il atténue celles de la Convention Citoyenne pour le Climat.

En effet, si la loi Énergie Climat prévoyait d’interdire les hausses de loyer pour les passoires énergétiques en zone tendue, ce nouveau projet élargit cette interdiction à toutes les zones. Cependant, le seuil de consommation énergétique retenu est moins ambitieux que celui suggéré par les citoyens, qui concernait les étiquette E, F et G : les logements classés E seront finalement exclus de cette interdiction.

Par ailleurs, certaines mesures importantes proposées par la Convention Citoyenne pour le Climat ne figurent pas dans le projet de loi, comme la définition de la rénovation globale et l’obligation pour tous les propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique globale dans leurs logements passoires à l’horizon 2040.

Un durcissement des normes énergétiques des logements à anticiper

En matière de transaction immobilière, on s’inscrit donc dans une logique d’interdiction de location des passoires thermiques en 2028, avec une obligation de rénovation énergétique faite aux propriétaires bailleurs, et plus largement une prise en compte accrue de la transition énergétique dans les pratiques : DPE opposable et fiabilisé, audits énergétiques complets des biens, obligations d’information telle que la mention d’un certificat de non-conformité du bien en cas de consommation excessive d’énergie, réorganisation des aides financières dédiées… A plus ou moins long terme, l’ensemble du parc pourrait être concerné par l’obligation de rénovation énergétique.

Dans ce contexte, informer et accompagner au mieux les porteurs de projets immobiliers implique d’être, en tant que professionnel, soi-même suffisamment acculturé et outillé. Les potentiels prescripteurs de la rénovation énergétique que représentent les agents immobiliers, les notaires, les conseillers bancaires ou encore les courtiers, ont bien été identifiés par les pouvoirs publics. Ils soutiennent différents programmes d’information et de mobilisation des professionnels de la transaction immobilière sur les enjeux de la rénovation énergétique performante des logements, dont le programme Actimmo.

En effet, l’objectif de ce programme permet, à l’échelle des territoires, de former ces métiers aux enjeux de la rénovation énergétique performante dans le cadre de leur rôle de conseil et d’établir des partenariats durables avec les membres du réseau FAIRE, acteurs du service public d’information et de conseil aux particuliers en la matière.

 

Crédits photos : Adobe Stock

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