L’actualisation de l’étude sur la Valeur Verte des logements est particulièrement éclairante : la performance énergétique d’un bien a une influence constatée sur son prix de vente. Un argument supplémentaire en faveur de la rénovation énergétique complète et performante : en visant le niveau BBC (classe A et B), un ménage contribue à valoriser son bien, tout en réduisant son impact environnemental.
Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement ?
Elle désigne l’augmentation de valeur vénale engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs (Source : Notaires de France).
L’Étude sur la valeur verte des logements (*)
Dans l’Étude sur la valeur verte des logements, la « performance énergétique et environnementale » d’un bien immobilier est basée uniquement sur l’étiquette énergie du DPE (consommation d’énergie) car elle concerne directement le consommateur individuel, alors que l’étiquette climat (émissions de GES) ne le concerne que de manière plus diffuse ; son impact sur la valeur du bien est alors moindre.
Le taux de renseignement de l’étiquette énergie du DPE s’est considérablement amélioré entre 2014 et 2019, passant de 45% à 70%. C’est grâce à cette nette amélioration que l’Étude sur la valeur verte peut être actualisée chaque année depuis 2013.
L’Étude sur la valeur verte des logements 2019 présente l’impact de l’étiquette énergie sur le prix des transactions de logements anciens effectuées en 2019 en France Métropolitaine (hors Corse).
Décryptage : quelles informations retenir de la mise à jour 2020 ?
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Une bonne étiquette énergie impacte le prix de vente d’un logement à la hausse.
En cohérence avec l’Étude sur la valeur verte des années précédentes, les transactions observées en 2019 mettent en évidence la plus-value d’une étiquette énergie A ou B sur le prix de vente d’un logement.Quelques chiffres à retenir :
Plus-value liée à la bonne performance énergétique d’un logement :
- une maison classe A ou B s’est vendue 6% (en Ile-de-France) à 16% (en Bourgogne Franche Comté ou dans le Grand Est) plus chère qu’une maison classe D ;
- un appartement classe A ou B s’est vendu 4% (en Ile-de-France) à 20% (en Occitanie) plus cher qu’un appartement classe D.
Moins-value liée à la mauvaise performance énergétique d’un logement :
- une maison classe F ou G s’est vendue 3% (en Auvergne Rhône Alpes) à 18% (en Nouvelle Aquitaine) moins chère qu’une maison classe D ;
- un appartement classe F ou G s’est vendu 2% (en Ile-de-France) à 9% (en PACA) moins cher qu’un appartement classe D.
Ces écarts nous indiquent que l’impact de l’étiquette énergie reste moindre dans les zones les plus tendues, comme le Sud-Est de la France ou Paris et sa Petite Couronne, d’autant plus pour le marché des appartements. L’Étude identifie toutefois une légère décote (-2%) des appartements vendus à Paris avec les moins bonnes étiquettes, contrairement aux années précédentes.
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La valeur verte impacte davantage le prix des petits logements
L’actualisation de l’Étude à l’automne 2020 intègre l’observation d’une nouvelle variable, celle de l’impact de la valeur verte selon la taille des logements.On retiendra que la part des plus mauvaises étiquettes (F et G) est croissante à mesure que la taille des logements diminue. Autrement dit, environ un quart des plus petits logements vendus (studio ou maison de moins de 3 pièces) se trouvent en étiquette F ou G ! A contrario, les plus grands logements (appartements et maisons de plus de 6 pièces) sont moins représentés parmi les étiquettes F et G : seulement 8% des transactions. Cette différence assez marquée s’explique par la corrélation qui existe entre la taille du logement et sa facture d’énergie. Aussi, les acquéreurs des biens les plus grands peuvent chercher à privilégier un autre système de chauffage que l’électricité qui pèserait trop lourd sur la facture d’énergie ; cela a pour conséquence d’améliorer leur étiquette énergie.
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Les classes F ou G sont davantage représentées sur le marché des maisons que sur celui des appartements
Le confort thermique est plus difficile à assurer dans une maison que dans un appartement : les maisons consomment près de 35% d’énergie en plus que les appartements, à caractéristiques comparables (Source : Les ménages et la consommation d’énergie, Le service de l’observation et des statistiques (SOeS), Mars 2017). Par conséquent, les moins bonnes étiquettes sont davantage représentées sur le marché de la maison individuelle que sur celui des appartements.
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Les étiquettes énergies demeurent très inégalement réparties en France
Si, en moyenne, 11% des logements anciens vendus en 2019 se trouvent en classe F ou G, on observe des disparités importantes d’une région à une autre. Par exemple, près de 20% des logements vendus dans le Grand Est ou en Bourgogne Franche Comté sont classés parmi les plus énergivores (F et G), contre seulement 7% en PACA, en Occitanie ou dans les Pays de la Loire, où le climat est globalement plus doux.
Cet éclairage sur la Valeur Verte des logements vient s’ajouter à l’actualité de ce début d’année autour de la réforme du DPE. L’étiquette énergie issue du DPE, bien connue des professionnels et du grand public, va jouer un rôle croissant dans les années à venir dans la réglementation qui vise à accélérer la lutte contre les passoires thermiques.
La Valeur Verte représente donc un double enjeu pour les professionnels de la transaction immobilière : d’une part, elle s’affirme d’année en année comme une variable incontournable dans le conseil en matière de gestion patrimoniale ; et d’autre part, elle devient une contrainte à anticiper dès aujourd’hui pour se préparer à l’obligation de rénover (lire notre article dédié).
